Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania od dewelopera?
Zakup mieszkania z rynku pierwotnego wydaje się z pozoru bardzo prosty. Wystarczy przecież wybrać nieruchomość od dewelopera, podpisać umowę, wpłacić zaliczkę i odebrać klucze do nowego mieszkania. Jednak czy aby na pewno? W naszym poradniku dowiesz się, że zakup mieszkania od dewelopera wymaga odpowiedniego przygotowania i wiedzy, którą przedstawimy w pigułce.
Kupno mieszkania z rynku wtórnego a pierwotnego – jaka różnica?
Kupno mieszkania z rynku wtórnego oznacza, że nabywamy nieruchomość, która już wcześniej była w posiadaniu innej osoby lub firmy, która ją wybudowała i sprzedaje na rynku wtórnym. W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego nabywca ma zazwyczaj większe możliwości w zakresie negocjacji ceny oraz terminów transakcji. Ponadto, mieszkania z rynku wtórnego są zazwyczaj gotowe do zamieszkania, a nabywca może je obejrzeć przed dokonaniem zakupu, co nie zawsze jest możliwe w przypadku korzystania z usług dewelopera.
Natomiast kupno mieszkania z rynku pierwotnego oznacza, że nabywamy nieruchomość, która jest w trakcie budowy lub planowana do budowy przez dewelopera. W takim przypadku nabywca zazwyczaj ma mniejsze możliwości negocjacji ceny oraz terminów transakcji, ponieważ deweloper musi uwzględnić swoje koszty i planowane zyski. Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, nabywca ma większą możliwość wyboru rozmiaru mieszkania oraz jego układu, a także może otrzymać niższą cenę w przypadku wczesnego zakupu (zazwyczaj na etapie tzw. dziury w ziemi).
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jakie są różnice między rynkiem pierwotnym a wtórnym, to zajrzyj do naszego wpisu poradnikowego.
Od czego zacząć? Przygotowanie do zakupu nieruchomości
Bez względu na to, czy interesuje Cię zakup mieszkania z rynku wtórnego, czy z pierwotnego, ważne, aby odpowiedzieć sobie na następujące pytania:
- Jaki metraż będzie dla nas odpowiedni?
- Jak wygląda najbliższa okolica? I czy znajduje się w niej to, czego potrzebujemy do wygodnego życia?
- Ile chcemy wydać? I czy bierzemy pod uwagę dodatkowe koszty związane z wykończeniem mieszkania?
To prawdziwa podstawa przy zasadach dotyczących tego, na co patrzeć przy kupnie mieszkania.
Wybranie najlepszego momentu na zakup mieszkania
Sytuacja rynkowa w naszym kraju w ostatnich latach drastycznie się zmieniła. Rosnące ceny nieruchomości spowodowały, że wymagania potencjalnych kupców znacząco wzrosły, a przed firmami deweloperskimi postawiono nowe wymagania. Właśnie dlatego naszą uwagę powinny przykuć nowe nieruchomości, które podążają za potrzebami współczesnego człowieka.
Z perspektywy osoby zainteresowanej kupnem własnego M4 ważna jest sezonowość branży. Największe zainteresowanie nieruchomościami przypada na okres jesienno-zimowy. Tyczy się to w szczególności zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. W przypadku branży deweloperskiej i rynku pierwotnego najwięcej ofert pojawia się w okresie od marca do czerwca, dlatego wybierając mieszkanie, warto poczekać do tego momentu.
Określenie swoich potrzeb
Określenie swoich potrzeb jest kluczowe, jeśli chcemy, aby kupno własnego mieszkania okazał się trafioną inwestycją w dłuższej perspektywie czasowej.
- Metraż lokaluPrzy wyborze mieszkania z rynku pierwotnego metraż mieszkania jest jednym z najważniejszych aspektów. Oglądając inwestycje, warto sprawdzić, jak czujemy się w danym lokalu i czy powierzchnia mieszkania jest dla nas odpowiednia. Tuż obok niego istotny jest układ funkcjonalny — to od niego zależy, czy będzie nam się komfortowo żyło. Układ funkcjonalny wnętrza — w domu lub mieszkaniu — określa wszystkie elementy, które wpływają na sposób korzystania z przestrzeni. Dzięki niemu z łatwością wyobrazisz sobie przestrzeń we własnych czterech kątach.
- Dodatki: działka z ogródkiem, komórka lokatorska, miejsce parkingoweUdogodnienia są często pomijanym elementem. Z reguły należy za nie dopłacić, a więc nie każdy decyduje się na wykupienie dostępu do komórki lokatorskiej czy miejsca parkingowego. Jednak z czasem okazuje się, że te z pozoru nieistotne udogodnienia stają się warunkiem komfortu. Czasy covida pokazały, jak ważne jest to, aby w miejscu zamieszkania znajdowała się choć odrobina zieleni. Zainteresowanie balkonem czy wyjściem na ogród w tym czasie znacząco wzrosło. Warto zwrócić również uwagę na dostęp do piwnicy, wózkowni lub rowerowni czy wspólnej pralni.
- Lokalizacja i okolicaUsytuowanie inwestycji jest kluczowe. Na samym początku warto sprawdzić:
- czy dzielnica, w której oglądamy lokal, jest bezpieczna,
- czy w najbliższej okolicy są jakieś tereny zielone,
- jaka jest odległość do najbliższego sklepu spożywczego, apteki, poczty, piekarni i miejsca naszej pracy,
- czy w okolicy znajdują się przedszkola, szkoły, przychodnie.
- Rodzaj zabudowyW zależności od decyzji firmy deweloperskiej nieruchomość można kupić w następujących rodzajach zabudowy:
- osiedla z wysoką zabudową,
- osiedla z niską zabudową,
- luksusowe i chronione osiedla z nowoczesnymi budynkami.
- Stan techniczny i stan prawny nieruchomości
Na co zwrócić uwagę, oglądając mieszkanie? Przede wszystkim, warto poświęcić kilka chwil na to, aby zapoznać się ze stanem technicznym samego budynku i jakością jego wykonania. Odbiór mieszkania od dewelopera zakłada również jego odbiór techniczny, co oznacza, że deweloper udostępnia lokal kupującemu, aby ten sprawdził, czy stan nieruchomości jest zgodny z umową. W trakcie odbioru mieszkania na rynku pierwotnym trzeba zwrócić uwagę niemal na to, co określane jest mianem standardu lokalu. Mowa tu m.in. o: zgodności z opisem technicznym, zakresie wykończenia i rodzaju zastosowanych materiałów czy instalacjach. Podczas odbioru mieszkania warto zwrócić uwagę na poprawne osadzenie okien i parapetów, doprowadzenie mediów, staranne wykończenie ścian i podłóg czy prawidłowe wstawienie skrzydeł drzwiowych.
Do momentu podpisania umowy przyrzeczenia deweloper jest właścicielem gruntu, samego budynku i wszystkich lokali. Dopiero po podpisaniu umowy następuje przeniesienie praw własności i zmienia się stan prawny nieruchomości.
Określenie budżetu inwestycji i rodzaju finansowania
Większość z nas planując zakup własnych czterech kątów, musi precyzyjnie określić budżet inwestycji i rodzaj finansowania. Aby to jednak zrobić, trzeba poznać lokalny rynek nieruchomości i mieć świadomość tego, co podnosi cenę danej inwestycji.
Co wpływa na cenę mieszkania z rynku pierwotnego?
Nowo wybudowane mieszkania znacznie różnią się ceną od mieszkań na rynku wtórnym. To pierwsza rzecz, która ma wpływ na cenę nieruchomości. Kolejnym najważniejszym kryterium jest lokalizacja osiedla i samo usytuowanie lokalu w budynku. Pod uwagę brany jest m.in. widok z okien i balkonu/tarasu, doświetlenie pomieszczeń czy poziom hałasu. Na wycenę składa się również stan wykończenia lokalu. Ceny nieruchomości na rynku mieszkaniowym są naprawdę zróżnicowane, dlatego warto porównywać oferty poszczególnych deweloperów.
Mieszkanie za gotówkę czy na kredyt hipoteczny?
Mało kto może pozwolić sobie na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego. W większości przypadków sfinansowanie lokalu kredytem jest jedyną możliwością. Decydując się na kredyt, jedyny koszt, jaki Cię czeka w przypadku zakupu mieszkania to koszt wkładu własnego. Warunki i możliwości finansowania warto omówić z doradcą ds. kredytów.
Jakie podatki czekają na nowego właściciela mieszkania?
Kupując mieszkanie od dewelopera, musisz liczyć się z tym, że będzie obowiązywać Cię podatek od zakupu nieruchomości. VAT doliczany jest do wartości netto transakcji kupna-sprzedaży, dlatego w przypadku zakupie lokalu mieszkalnego od dewelopera, należy zapłacić VAT w wysokości 8 lub 23 %.
Na jakim etapie budowy kupić nowy lokal?
W zależności od etapu realizacji inwestycji można nabyć gotowe mieszkanie lub będące w trakcie budowy.
Etap I - do stanu zerowego
Stan zerowy to początkowy etap budowy domu lub mieszkania. To właśnie wtedy powstają fundamenty budynku, wykopy, wytyczenie budynku i instalacje stanu zero.
Etap II - do stanu surowego zamkniętego z elewacją
Na dalszym etapie budowy nieruchomości stan surowy zamknięty następuje po zakończeniu prac związanym ze stanem otwartym. W przypadku stanu surowego mamy do czynienia z gotową konstrukcją nośną, drzwiami zewnętrznymi oraz wstawionymi oknami i powierzchnią dachową. Nie istnieje jedna definicja określająca zakres prac na poszczególnym etapie, dlatego w niektórych przypadkach stan surowy obejmuje również elewację.
Etap III - do oddania do użytkowania
Oddanie nieruchomości do użytkowania to najważniejszy etap z perspektywy inwestora. Każda inwestycja po ukończeniu prac uwzględnionych w dzienniku budowy jest oddawana do użytkowania. Właściwy organ nadzoru budowlanego przed podjęciem decyzji o wydaniu pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego musi przeprowadzić obligatoryjną kontrolę.
Etap IV - po oddaniu do użytkowania
Dopiero po sfinalizowaniu wszystkich formalności i określeniu warunków użytkowania inwestor osiąga ostatni etap realizacji inwestycji. Zgodnie z polskim prawem budowlanym dopełnienie tych formalności jest niezbędne do umożliwienia legalnego użytkowania lokalu.
Mieszkanie pod klucz
Jest to jeden ze standardów wykończenia lokalu w stanie deweloperskim. Lokum wykończone pod klucz to takie, które gotowe jest do natychmiastowego zamieszkania. Oznacza to, że nie muszą w nim być przeprowadzone żadne prace remontowe ani wykończeniowe. Wystarczy odebrać klucze do wymarzonych czterech ścian i wyposażyć lokal w meble.
Na co zwrócić uwagę wybierając dewelopera?
Najlepiej zacząć od strony internetowej inwestycji i sprawdzić, czy znajdują się tam informacje dotyczące:
- ceny, liczby dostępnych mieszkań i opisu lokalizacji,
- rzeczywistych odległości od obiektów użyteczności publicznej i miast ościennych,
- poprzednich inwestycji i opinii klientów.
W dalszej kolejności warto wybrać się na wycieczkę i sprawdzić istniejące realizacje dewelopera na własną rękę. Widząc dany budynek na żywo, warto zastanowić się nad tym, jak zestarzał się taki budynek, czy odpowiada nam jego standard i jak została zagospodarowana okolica (dostęp do placów zabaw, terenów zielonych, ławek itp.). Ten z pozoru prosty test pozwoli wstępnie ocenić rzetelność firmy zajmującej się obrotem nowo wybudowanymi nieruchomościami.
Wyszukiwanie i wstępna selekcja – rozeznanie na rynku nieruchomości
Popyt na rynku deweloperskim jest w ostatnich latach ogromny, dlatego przed rozpoczęciem poszukiwań idealnego apartamentu, warto lepiej poznać rynek.
Gdzie szukać nowych mieszkań w stanie deweloperskim?
Odpowiedź jest prosta — najlepiej zacząć od przeszukania Internetu. To tutaj znajdziemy wszystkie informacje dotyczące nieruchomości na rynku deweloperskim. Wszelkie szczegóły odnośnie do inwestycji znajdują się na stronach deweloperów.
Oglądanie mieszkania z rynku pierwotnego – na co zwrócić uwagę?
Większość z nas zastanawia się, co trzeba wiedzieć, kupując mieszkanie. To jedna z poważniejszych w życiu decyzji, dlatego myśląc o kupnie apartamentu, powinniśmy pamiętać o kilku zasadach.
Jak się przygotować do pierwszej wizyty?
Warto przygotować listę pytań, które mogą okazać się pomocne na dalszym etapie współpracy z daną firmą. Dobrze, jeśli wśród nich znajdzie się pytanie o to, jakie są warunki przystąpienia do umowy, a także odstąienia dla każdej ze stron. Umowę i jej zawartość można skonsultować z prawnikiem lub radcą prawnym.
O co pytać przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego?
Większość z nas nie wie, na co uważać przy zakupie mieszkania od dewelopera, dlatego przyjrzymy się tej kwestii bliżej! Przy zakupie mieszkania lub domu na rynku pierwotnym, warto zweryfikować, czy deweloper dysponuje pozwoleniem na budowę i prawem do zarządzania gruntem. Warto dopytać również o plan zagospodarowania przestrzennego i najbliższe sąsiedztwo. Deweloper ma obowiązek poinformować klienta o swoich przyszłych planach inwestycyjnych. Dobrze jest również zapoznać się z okolicą, a co najważniejsze opiniami sąsiadów. W trakcie rozmowy warto poruszyć również temat ewentualnych opóźnień w odbiorze nieruchomości i ich konsekwencji.
Umowa na mieszkanie od dewelopera, czyli jak bezpiecznie kupić mieszkanie
Umowa to najważniejszy dokument regulujący kweste prawne związane z nieruchomocią i właśnie dlatego chcielibyśmy się przyjrzeć bliżej temu tematowi.
Umowa
Umowa deweloperska z założenia powinna służyć zarówno nabywcy, jak i deweloperowi. Jest to dokument w postaci aktu notarialnego, w którym deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na nabywcę prawo własności domu. Z kolei nabywca zobowiązuje się do tego, że zapłaci ustaloną kwotę za nieruchomość.
Dokumentacja, wyodrębnienie lokalu
Nieruchomość wspólna to jedna nieruchomość, która posiada swoją księgę wieczystą i ma jednego właściciela, czyli dewelopera. To właśnie z niej deweloper wyodrębnia poszczególne mieszkania i przenosi prawo własności na klientów. Wyodrębnienie lokalu jest kluczowym elementem dopełniania formalności.
Numer księgi wieczystej i prawo własności
Jeśli zawierasz umowę deweloperską w momencie, kiedy budynek już istnieje, to z dużym prawdopodobieństwem Twój lokal będzie miał już założoną własną księgę wieczystą. W takiej sytuacji należy obejrzeć zarówno księgę wieczystą swojego mieszkania (lokalu), jak i księgę wieczystą dla nieruchomości wspólnej.
Opłaty, koszty utrzymania
Zazwyczaj opłaty za lokal z rynku pierwotnego są znacznie niższe niż opłaty za mieszkanie z drugiej ręki. Do spółdzielni co miesiąc trafia spora suma, która obejmuje również fundusz remontowy. W przypadku nieruchomości deweloperskiej czynsz jest stosunkowo niewielki, przez co koszty utrzymania lokalu są zdecydowanie niższe.
Usterki i niedociągnięcia — warunki reklamacji nowego mieszkania
Deweloper jako strona sprzedająca mieszkanie odpowiada przed klientem za wady mieszkania. Odpowiedzialność ta może mieć różne podstawy, a z reguły są to: gwarancja, rękojmia za wady rzeczy sprzedanej, odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania. W pierwszej kolejności najlepiej złożyć reklamację w formie pisemnej - listownie lub za pośrednictwem poczty elektronicznej. Reklamacja powinna powoływać odpowiedni rodzaj odpowiedzialności dewelopera, a także zawierać dokładny opis szkód i naszych wymagań. Deweloper ma obowiązek ustosunkować się do żądania klienta w terminie 14 dni.
Na co zwrócić uwagę przy zakupie mieszkania – podsumowanie
Zakup mieszkania to często decyzja na całe życie. Zanim zdecydujemy się na ten krok, warto opracować listę pytań i priorytetów, bez których nie wyobrażamy sobie wymarzonego gniazdka. Wątpliwości związane z zakupem mieszkania warto skonsultować ze specjalistą - np. doradcą ds. nieruchomości lub przedstawicielem firmy deweloperskie. W ten sposób unikniesz nieprzyjemności i zainwestujesz pieniądze w lokal, który posłuży Ci wiele lat.
