Mieszkanie TBS - na czym polega system TBS?

Mieszkania TBS, czyli nieruchomości z zasobu Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Budowy mieszkań TBS zaczęły się pojawiać w Polsce w latach 90-tych. Od tego czasu inwestycje TBS przyciągają mniej zamożnych klientów marzących o własnym mieszkaniu, kusząc atrakcyjną ceną i całkiem niezłym standardem. Zastanawiasz się, czy warto zainwestować nieruchomość TBS — jak się starać o przydział? Jakie kryteria należy spełnić, aby móc ubiegać się o mieszkanie i jakie są zalety mieszkania TBS? Ile kosztuje mieszkanie TBS? Postaramy się precyzyjnie wyjaśnić, jak działa TBS.

Co to jest mieszkanie TBS?

Na początku wyjaśnijmy sobie — mieszkania TBS — co to znaczy. Głównym założeniem bloków TBS jest budowa lokali społeczno-czynszowych. Są to mieszkania z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego (stąd wziął się skrót TBS). Środki na realizację takiej inwestycji są  pozyskiwane z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, natomiast grunty, na jakich jest ona stawiana, należą do lokalnych samorządów. Co istotne, cena zakupu takich mieszkań może wydawać się być atrakcyjną, ponieważ to nie są lokale na sprzedaż, lecz przeznaczone są na wynajem dla osób fizycznych. Osoba zajmująca mieszkanie z TBS nie będzie zatem posiadała żadnego tytułu prawnego, lecz jedynie umowę najmu. Ma to znaczenie przy ubezpieczeniu mieszkania TBS i będzie ono traktowane jak spółdzielcze lokatorskie lub zwyczajnie wynajmowane.

Dla kogo mieszkanie z TBS-ów?

Wiemy już co to są mieszkania TBS, a teraz wyjaśnijmy, jakie są zasady kupna mieszkania w TBS i kto może z oferty skorzystać. Starać o mieszkanie TBS mogą się osoby, których dochody są za wysokie na to, aby otrzymać mieszkanie komunalne, ale jednocześnie za niskie, aby ubiegać się o kredyt  hipoteczny na zakup nieruchomości. A czy dużo kosztuje wynajem mieszkania? Założeniem TBS-ów są umiarkowanej wysokości czynsze, które są w stanie pokryć osoby o dochodach średniej wielkości a stawka opłaty miesięcznej za 1 m2 nie może przekroczyć określonej wartości odtworzeniowej lokalu. Jest to zatem doskonała alternatywa do zakupu mieszkania na własność. 

Pozostałe warunki to:

• stałe miejsce zamieszkania na terenie danej gminy;
• brak tytułu własności do innego lokalu;
• stałe zatrudnienie oraz miejsce pracy na terenie danej gminy.

Zalety i wady mieszkań TBS

Warunki kupna mieszkania TBS na szczęście są jasno określone. Zaletą, która w ogóle nie podlega dyskusji, jest wysokość wkładu własnego, który jest zazwyczaj dużo niższy niż koszt ewentualnego kredytu hipotetycznego na zakup innej nieruchomości na własność. Kolejna zaleta to minimum formalności. Są one nieporównywalnie mniej skomplikowane aniżeli w przypadku nabywania nowego mieszkania własnościowego.

Plusem lokalu TBS jest również możliwość wynajmowania go przez wiele lat, bez strachu o nagłe wypowiedzenie umowy najmu.

Niezaprzeczalną zaletą jest również fakt, że mieszkanie TBS oddawane jest już wykończone "pod klucz" i nowi najemcy mogą wprowadzić się do niego niemal od razu po podpisaniu umowy najmu. Koszt wykończenia mieszkania jest wliczony w czynsz. Ponadto, pierwszy właściciel mieszkania TBS ma na to wpływ i możliwość decydowania o wykończeniu.

Za największą wadę lokatorzy mieszkań TBS uważają natomiast fakt, iż taki lokal można wyłącznie wynająć. Ewentualni spadkobiercy nie dziedziczą zatem tej nieruchomości, co najwyżej mogą nabyć prawu najmu lokalu mieszkalnego.

W obecnych czasach dużej mobilności wadą często są również wymagania, aby miejsce pracy znajdowało się na terenie gminy.

Do wad mieszkania z koniecznością wniesienia opłaty partycypacyjnej zaliczyć należy również wysoki czynsz. Wiąże się to z koniecznością spłaty kredytu, który TBS zaciągnął na budowę mieszkania.

Jako minus należy również wspomnieć o możliwości podniesienia wysokości czynszu. TBS-y mają stały wgląd w wysokość naszych zarobków i w sytuacji, gdy nasze wynagrodzenie wzrośnie, mają prawo podnieść opłaty za lokal.

Mieszkanie w TBS - wkład własny

Kilkakrotnie wcześniej wspomnieliśmy o opłacie partycypacyjnej. Wyjaśnijmy teraz, co to jest. Partycypacja finansowa to wkład własny, który należy wnieść po podpisaniu umowy najmu. Ogólne zasady wynajmowania mieszkań TBS mówią, że jej wysokość wynosi maksymalnie 30% kosztów budowy lokalu. Zazwyczaj jest to jednak tylko 10-15% wartości mieszkania. W przypadku rezygnacji z wynajmu mieszkania, wkład własny jest zwracany najemcy w całości i podlega waloryzacji.

Wynajem mieszkania TBS - aspekt prawny

Wynająć mieszkanie TBS mogą wyłącznie osoby fizyczne lub prawne, spełniające kryteria podane w art. 30 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (jest to obwieszczenie z dnia 29 października 2021 r, Dz. U. 2021 poz. 2224). Ponadto, w ramach TBS, prawo do użytkowania lokalu mogą otrzymać osoby o stałym miejscu zamieszkania na terenie gminy i nieposiadające żadnego mieszkania. Niezwykle ważne jest również kryterium dochodowe, zależne od liczebności gospodarstwa domowego.

Budowa mieszkań TBS to inicjatywa wspierana przez państwo, co sprawia, że istnieją odgórne ograniczenia, ile może kosztować wynajem. Wysokość stawki za 1 m2 ustalana jest na podstawie ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Nie może więc ona przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku.

Kryteria dochodowe - kto może skorzystać?

Sytuacja finansowa wnioskodawców w przypadku ubiegania się o mieszkanie TBS jest niezwykle ważna a wspomniane już wcześniej dochody danego gospodarstwa domowego to jedno z ważniejszych kryterium, jakie musi być spełnione. Nie mogą one przekraczać ustawowo określonego maksimum. Należy również pamiętać, że TBS są uprawnione do weryfikowania wysokości dochodów najemców i raz na dwa lata (do 30 kwietnia) należy składać stosowną deklarację i wykazać w niej wysokość średniego dochodu oraz fakt ewentualnego nabycia prawa do innego lokalu.

Kryteria dochodowe a kwestia opłaty partycypacyjnej

Średni miesięczny dochód z roku poprzedzającego rok zawarcia umowy nie może przekroczyć 1,3 przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w danym województwie o więcej niż 20% w przypadku 1-osobowego gospodarstwa domowego, 80% 2-osobowego i 40% na każdą kolejną osobę. To warunek, który musi być spełniony w sytuacji, gdy przyszły najemca uiszcza opłatę partycypacyjną. Jeśli tego nie robi, kryteria są nieco inne. Średni dochód gospodarstwa domowego w minionym roku nie może przekroczyć 1,3 wartości przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto: 110% w przypadku gospodarstwa 1-osobowego, 165% 2-osobowego, 205% 3-osobowego, 240% 4-osobowego. W gospodarstwie liczącym więcej niż 4 osoby dolicza się po 40% za każdą kolejną.

Wykupienie mieszkania w systemie TBS - czy jest możliwe?

Po nowelizacji ustawy w dnia 10 grudnia 2021 r. okazuje się, TBS-y dają możliwość dojścia do własności i mogą oferować mieszkania jako najem z docelowym nabyciem praw do własności. Oznacza to, że za zgodą instytucji i z uwzględnieniem rozliczenia partycypacji, wykup mieszkania TBS jest możliwy. Prawo to przysługuje tym lokatorom, którzy wpłacili minimum 25% kosztów budowy a okres dotychczasowego najmu mieszkania wynosi minimum 5 lat i jednocześnie nie zalegają oni z żadnymi opłatami.

Kupno mieszkania TBS - na co zwrócić uwagę?

Przedstawiliśmy główne zasady funkcjonowania lokali TBS, które ułatwiają podjęcie decyzji, czy warto wynajmować mieszkania oraz udzieliliśmy wskazówek, jak kupić mieszkanie TBS. Uczulamy jednak, aby zachować czujność w przypadku "atrakcyjnych" ofert w sieci. Łatwo trafić bowiem na nieuczciwych najemców, wystawiających oferty nieruchomości na sprzedaż w zamian za kaucję bądź zadatek. Jeżeli nie chcesz ryzykować utraty sporej sumy pieniędzy, zapoznaj się z ofertą Towarzystwo Budownictwa Społecznego Dombud Sp. z o. o i wynajmij mieszkania z pewnego źródła.