Mieszkanie TBS — co to jest i czy warto w nim zamieszkać?

Mieszkania oferowane przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego (TBS) to ciekawa alternatywa dla osób poszukujących przystępnego cenowo lokum o dobrym standardzie.

Jeśli zastanawiasz się, na czym dokładnie polega model TBS, jakie warunki trzeba spełnić, by się o takie lokum ubiegać oraz jakie są koszty i korzyści związane z tym rozwiązaniem, to zapraszamy do lektury!

Co to znaczy mieszkanie w TBS? 

Idea TBS pojawiła się w Polsce w latach 90. i od tamtej pory cieszy się popularnością, zwłaszcza wśród tych, którzy nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania na rynku komercyjnym. 

Głównym zadaniem TBS-ów jest budowa niedrogich mieszkań przeznaczonych wyłącznie na wynajem dla osób fizycznych. Są to mieszkania z zasobów Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Środki na realizację takiej inwestycji są pozyskiwane z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, natomiast grunty, na jakich jest ona stawiana, należą do lokalnych samorządów. Co istotne, cena zakupu takich nieruchomości może wydawać się atrakcyjną, ponieważ to nie są lokale na sprzedaż, lecz przeznaczone są na wynajem dla osób fizycznych. Osoba zajmująca mieszkanie z TBS nie będzie zatem posiadała żadnego tytułu prawnego, lecz jedynie umowę najmu.

Kto jest właścicielem mieszkania w TBS? 

W przypadku mieszkań TBS właścicielem nieruchomości jest najczęściej samorząd lokalny, spółdzielnia mieszkaniowa lub instytucja finansująca program TBS. Ty, jako najemca, nie jesteś właścicielem, lecz korzystasz z niego na określonych zasadach, co odróżnia TBS od standardowego wynajmu czy kupna nieruchomości na rynku pierwotnym.

Do głównych różnic należą:

• Prawo do użytkowania: Lokatorzy mają zagwarantowane prawo do zamieszkiwania w lokalu na podstawie zawarcia umowy najmu lub prawa do lokalu. Mogą korzystać z nieruchomości dożywotnio, pod warunkiem regularnego opłacania czynszu.
• Obowiązek płatności: Mieszkańcy są zobowiązani do terminowego regulowania czynszu oraz innych opłat eksploatacyjnych. Chociaż stawki są zwykle niższe niż na rynku komercyjnym, ich wysokość zależy od lokalizacji i szczegółów programu TBS.
• Utrzymanie mieszkania: Lokatorzy odpowiadają za utrzymanie zajmowanego lokalu w dobrym stanie technicznym. Dotyczy to zarówno dbania o porządek, jak i wykonywania drobnych napraw zgodnie z zasadami obowiązującymi w danym kompleksie mieszkaniowym.

Kto może uzyskać mieszkanie TBS?

By dostać mieszkanie w TBS, należy złożyć wniosek i spełniać określone kryteria dochodowe. Zależą one od liczby osób w Twoim gospodarstwie domowym oraz wytycznych obowiązujących w danej gminie — inne kryteria mogą być w Poznaniu, a inne w Katowicach lub Chorzowie. Kryteria te różnią się także w zależności od tego, czy wnosisz opłatę partycypacyjną.

Dla osób, które nie planują wnosić tej opłaty, miesięczny dochód gospodarstwa domowego nie może przekroczyć określonych progów procentowych przeciętnego wynagrodzenia brutto w danym województwie. W przypadku gospodarstw jednoosobowych limit wynosi 120%, dla dwuosobowych — 180%, a dla każdego kolejnego członka gospodarstwa stosuje się wskaźnik 140%.

Jeśli jednak przyszły najemca zdecyduje się na wniesienie partycypacji w wysokości co najmniej 10% wartości lokalu z zasobu TBS, limity dochodowe ulegają zmianie. W takim przypadku średni miesięczny dochód w roku poprzedzającym zawarcie umowy nie może przekroczyć:

• 110% dla gospodarstwa jednoosobowego,
• 165% dla gospodarstwa dwuosobowego,
• 205% dla gospodarstwa trzyosobowego,
• 240% dla gospodarstwa czteroosobowego.

Czym właściwie jest opłata partycypacyjna?

Opłata partycypacyjna to finansowy udział przyszłego najemcy w kosztach budowy mieszkania realizowanego przez TBS. Może mieć charakter obowiązkowy lub dobrowolny, co zależy od regulacji konkretnej spółdzielni. Jej wysokość wynosi maksymalnie 30% wartości nieruchomości. Partycypacja pełni funkcję pośrednią między kaucją a wkładem własnym, stanowiąc jednocześnie formę zabezpieczenia. Istotnym aspektem jest fakt, że w momencie zakończenia najmu, pełna kwota opłaty, po waloryzacji, jest zwracana lokatorowi. TBS ma obowiązek dokonać tego zwrotu w ciągu 12 miesięcy od rozwiązania umowy.

Od 1 stycznia 2022 roku opłata partycypacji w kosztach budowy może być wykorzystana także w inny sposób. Najemca zyskał możliwość przeznaczenia tej opłaty na spłatę czynszu lub przekształcenia umowy najmu w najem instytucjonalny z opcją dojścia do własności. Warto jednak zaznaczyć, że ta druga możliwość jest dostępna wyłącznie wtedy, gdy TBS ureguluje kredyt zaciągnięty na budowę danego lokum.

Ile kosztuje najem mieszkania w systemie TBS?

Najem mieszkania w TBS wiąże się z kosztami, które wynikają z ustalonych stawek czynszu. Dzięki wsparciu państwa w budowie takich nieruchomości, czynsz jest określany prawnie i nie przekracza 5% wartości odtworzeniowej nieruchomości rocznie. W praktyce oznacza to, że w większych miastach stawka za m² wynosi średnio około 25 zł. Przykładowo: za lokum o powierzchni 30 m² czynsz wyniesie około 750 zł miesięcznie, a za lokal 60 m² – około 1 500 zł. Wartość ta zależy od lokalizacji i jest obliczana tak, by pokryć koszty eksploatacji budynku oraz spłatę kredytu hipotecznego, który mógł być zaciągnięty na jego budowę.

Oprócz czynszu, najemca musi wnieść kaucję zabezpieczającą, której celem jest pokrycie ewentualnych szkód wyrządzonych w mieszkaniu. W TBS kaucja zazwyczaj wynosi równowartość 3–6-miesięcznych czynszów. Dodatkowo obowiązuje wspomniana w poprzednim akapicie opłata partycypacyjna.

Czy warto wynająć mieszkanie TBS?

Jeśli nie możesz pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania to wynajem mieszkania TBS jest świetną opcją. W porównaniu z wynajmem na rynku komercyjnym, mieszkania TBS oferują większą stabilność, ponieważ umowy najmu są szczegółowo regulowane prawnie, a wypowiedzenie umowy przez Towarzystwo jest możliwe tylko w ściśle określonych przypadkach. Dzięki temu, osoby wynajmujące lokale TBS mogą czuć się bezpieczniej, mając pewność, że nie zostaną nagle pozbawione lokum.

Co ważne, TBS nie daje możliwości uzyskania prawa własności do lokalu, chyba że najemca zdecyduje się na specjalną umowę najmu instytucjonalnego z opcją dojścia do własności. Warto jednak pamiętać, że TBS ma prawo monitorować dochody swoich najemców, co może stanowić pewne ograniczenie.

Czy posiadając własne mieszkanie można ubiegać się o najem w ramach TBS?

Ubiegając się o mieszkanie w TBS, nie możesz mieć prawa własności do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Jeśli jednak masz nieruchomość w innej miejscowości, to najem w TBS jest możliwy, o ile zmiana miejsca zamieszkania wynika z konieczności przeniesienia się w związku z pracą.

Warto dodać, że w momencie składania wniosku można być właścicielem lokalu mieszkalnego, ale należy je sprzedać przed podpisaniem umowy najmu. Podobne zasady obowiązują w przypadku dziedziczenia — jeśli najemca odziedziczy nieruchomość w trakcie trwania umowy, musi zdecydować się na jej sprzedaż lub zrezygnować z najmu TBS.

Czy można wykupić mieszkanie w TBS?

Po nowelizacji ustawy z dnia 10 grudnia 2021 roku, TBS-y zaczęły oferować możliwość dojścia do własności, umożliwiając najem z opcją późniejszego nabycia praw do lokalu. Oznacza to, że po uzyskaniu zgody odpowiednich instytucji i uwzględnieniu rozliczenia partycypacji, lokatorzy mogą wykupić swoje mieszkania. Prawo to przysługuje osobom, które wpłaciły co najmniej 25% kosztów budowy, a okres ich najmu wynosi co najmniej 5 lat (przy braku zaległości w opłatach).

Warto jednak pamiętać, że możliwość ubiegania się o wykup pojawia się dopiero po spłaceniu przez TBS kredytu zaciągniętego na budowę w Banku Gospodarstwa Krajowego.

Mieszkanie TBS nie jest dla Ciebie? Sprawdź już dziś oferty najlepszego dewelopera w Katowicach Dombud S.A. Zapraszamy do kontaktu!