Umowa deweloperska - co to jest i co powinna zawierać?

Umowa deweloperska jest jednym z dokumentów będących gwarancją bezpieczeństwa dla Ciebie i dla naszej firmy. Dzięki temu dokumentowi zarówno inwestor, jak i nabywca nieruchomości mogą chronić swoje interesy i zapobiec ewentualnemu niedotrzymaniu wynikających z niej zobowiązań. W trosce o ochronę praw nabywcy, czyli swoich klientów, Dombud S.A. przy sprzedaży nieruchomości proponuje zawarcie umowy deweloperskiej u notariusza.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska jest dokumentem, którego stronami są deweloper nabywca domu bądź mieszkania z rynku pierwotnego. To właśnie na jej podstawie dokonuje się wpisu do księgi wieczystej. Po podpisaniu umowy, deweloper (po otrzymaniu ustalonego wynagrodzenia) ustanawia odrębną własność nieruchomości, a po ukończeniu inwestycji przenosi prawo własności na nabywcę. Należy pamiętać, iż nabywca ma prawo zapoznać się ze wzorem umowy oraz prospektem informacyjnym przed jej podpisaniem, tak by mieć pewność, jakie są ustalenia pomiędzy poszczególnymi stronami. Przygotowany prospekt informacyjny określa szczegóły przedsięwzięcia i na tej podstawie klient może zadecydować, czy chce podpisać właściwą umowę deweloperską.

Każdą umowę deweloperską reguluje ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. „ustawa deweloperska”). Art. 22 ust. 1 niniejszej ustawy określa, jakie elementy (w szczególności) powinna zawierać umowa. Mowa w nim m.in. o: środkach ochrony wpłat, zasady zawierania umowy, jej treść, prawa i obowiązki obu stron, a także zasady postępowania w przypadku ogłoszenia upadłości deweloperów.

Co istotne - umowę deweloperską można zawrzeć również w przypadku finansowania mieszkania lub domu na kredyt.

Umowa deweloperska - ustawa o ochronie praw nabywcy

Ustawa o ochronie praw nabywcy w kontekście rynku nieruchomości jest regulacją mającą na celu zapewnienie ochrony praw nabywcy. Stanowi ona istotne narzędzie legislacyjne mające na celu regulację stosunków między deweloperami a nabywcami nieruchomości, które są w trakcie budowy lub planowane do budowy. W praktyce ustawa ta nakłada na dewelopera szereg obowiązków, takich jak konieczność posiadania odpowiednich zabezpieczeń finansowych na wypadek niewykonania umowy, prowadzenie osobnego rachunku bankowego dla środków finansowych nabywców, czy obowiązek dostarczania dokumentacji i informacji dotyczących inwestycji. Ponadto, w przypadku naruszenia praw nabywcy, w zapisach ustawy przewidziane są sankcje dla dewelopera, w tym m.in. możliwość żądania zwrotu wpłaconych środków, odszkodowania lub rozwiązania umowy.

Celem tej ustawy jest zatem zapewnienie ochrony praw nabywcy nieruchomości oraz uregulowanie relacji między deweloperem a nabywcą, aby minimalizować ryzyko nieuczciwego postępowania dewelopera i zapewnić pewność prawną dla wszystkich stron umowy deweloperskiej.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Zabezpieczenie interesów obu stron umowy jest uzależnione od treści umowy deweloperskiej regulującej zasady ochrony nabywcy. Jak wygląda umowa z deweloperem? Na podstawie art. 22 ustawy z dnia 16 września 2011 roku umowa z deweloperem powinna zawierać następujące elementy:

• strony, miejsce i datę podpisania umowy,
• cenę nabycia prawa do nieruchomości,
• informacje o nieruchomości dotyczącej danego przedsięwzięcia deweloperskiego,
• usytuowanie działki i mieszkania w budynku,
• informacje dotyczące powierzchni działki,
• informacje o terminie przeniesienia praw na nabywców,
• wysokość i terminy zobowiązania pieniężnego - w tym zaliczki,
• numer pozwolenia na budowę,
• zobowiązanie dewelopera do wybudowanego budynku,
• a także warunków nanoszenia zmian w umowie.

W ramach umowy deweloperzy są zobowiązani do przedstawienia harmonogramu wraz z etapami realizacji budowy, a także do przedstawienia szacunkowego podział kosztów inwestycji deweloperskiej. Umowa obejmuje również wskazanie terminu odbioru nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na to, aby każdy z tych elementów był zawarty w umowie.

Podpisanie umowy deweloperskiej u notariusza - jak przebiega?

Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Do dokonania czynności u notariusza potrzebne są następujące dokumenty takie jak: dowód osobisty, tytuł własności, odpis księgi wieczystej oraz prospekt informacyjny wraz z załącznikami (dokumenty te powinny być przedstawione nabywcy przed podpisaniem umowy).

Zgodnie z ustawą deweloperską istnieje obowiązek podpisania umowy bezpośrednio u notariusza. Po odczytaniu aktu notarialnego, nabywca i deweloper składają podpisy na umowie, co stanowi o jej zawarciu.

Zadania notariusza

Notariusz jest osobą upoważnioną do stwierdzenia faktów mających znaczenie prawne - czyli do składania podpisów i oceny ich prawidłowości, a także sporządzania określonych aktów prawnych. Jako osoba pełniąca zawód zaufania publicznego notariusz jest odpowiedzialny za zabezpieczenie interesów obu stron określonego aktu notarialnego. Wśród czynności notarialnych znajdują się sporządzanie umowy notarialnej czy składanie wniosków o wpis do księgi wieczystej.

Notariusz pełni istotną rolę w procesie zakupu mieszkania od dewelopera, a jego zadania obejmują przede wszystkim:

1. Sporządzenie aktu notarialnego. Notariusz jest odpowiedzialny za sporządzenie aktu notarialnego, który jest podstawowym dokumentem potwierdzającym przeniesienie własności nieruchomości z dewelopera na nabywcę. Akt notarialny zawiera wszystkie istotne informacje dotyczące transakcji, takie jak dane stron, opis nieruchomości, warunki sprzedaży i płatności. Sporządzenie aktu notarialnego zapewnia prawną ważność i zabezpiecza interesy nabywcy.
2. Weryfikacja dokumentacji. Notariusz ma obowiązek weryfikacji kompletności i zgodności dokumentacji dotyczącej nieruchomości. Obejmuje to sprawdzenie prawidłowości dokumentów dewelopera, takich jak pozwolenia na budowę, projekt budowlany, decyzje administracyjne, umowy o wykonanie robót budowlanych itp. Notariusz sprawdza również, czy deweloper jest właściwym właścicielem nieruchomości i ma prawo do jej sprzedaży.
3. Informowanie nabywcy o treści umowy. Notariusz ma obowiązek dokładnego przedstawienia nabywcy treści umowy deweloperskiej, w tym wszelkich zobowiązań i warunków, takich jak terminy płatności, gwarancje, prawa i obowiązki stron. Notariusz tłumaczy również konsekwencje prawne umowy oraz ryzyka związane z transakcją.
4. Doradztwo prawne. Notariusz może udzielać porad prawnych nabywcy dotyczących umowy deweloperskiej i innych aspektów związanych z zakupem nieruchomości. Może wyjaśniać prawa i obowiązki stron oraz omawiać ewentualne ryzyka i konsekwencje prawne związane z transakcją.
5. Zabezpieczenie płatności. Notariusz kontroluje płatności dokonywane przez nabywcę w ramach umowy deweloperskiej. Sprawdza, czy środki finansowe są przekazywane zgodnie z ustalonymi warunkami i zabezpiecza interesy nabywcy w zakresie wpłacanych kwot.
6. Rejestracja aktu notarialnego. Po sporządzeniu aktu notarialnego, notariusz jest odpowiedzialny za jego zarejestrowanie w odpowiednim rejestrze, co jest niezbędne do uznania przeniesienia własności nieruchomości. Rejestracja aktu notarialnego zapewnia również publiczny dostęp do informacji dotyczących transakcji.

Opłaty notarialne

Wynagrodzenie notariusza obejmuje wszelkie czynności związane z zawarciem umowy deweloperskiej i jest ono dzielone w równych częściach pomiędzy nabywcę nieruchomości i dewelopera. Koszt zawarcia umowy oscyluje wokół 100-200 złotych za egzemplarz i obejmuje on opłatę sądową w postępowaniu wieczystoksięgowym (wpis do księgi wieczystej). Wszelkie szczegóły dotyczące zakresu jego usług i stawki powinny być uzgadniane bezpośrednio z notariuszem.

Wypis aktu notarialnego

Wypis aktu notarialnego posiada moc prawną umożliwiającą dokonanie wpisu w księdze wieczystej, a więc potwierdza przeniesienie prawa własności. Wypis w porównaniu do oryginału aktu notarialnego różni się jedynie informacją w prawym górnym rogu o tym, że jest to wypis, a nie oryginał. Dodatkowo wypis powinien zawierać numerację, a także pieczęć wraz z parafiną. Dokument ten podpisuje i pieczętuje notariusz.

Umowa z deweloperem - korzyści i ryzyko dla nabywcy

Umowa deweloperska, która dotyczy dewelopera i nabywcy chroni prawa obu stron umowy, ustalając cenę i przedmiot transakcji wraz ze zobowiązaniem do przeniesienia własności domu czy mieszkania. Dokument ten jak każde inne prawne zobowiązanie budzi pewne wątpliwości ze strony nabywców nieruchomości. W związku z tym warto wiedzieć, jakie korzyści i ryzyka wynikają z podpisania umowy deweloperskiej.

Korzyści

Zgodnie z definicją i ustawą deweloperską umowa chroni interesy nabywcy i dewelopera, a jednocześnie zobowiązuje firmę deweloperską do wywiązania się z treści umowy i zakończenia przedsięwzięcia budowlanego. W zamian za podpisanie dokumentu nabywca ma pewność, że cena ustalona na etapie podpisywania umowy jest wiążąca i nie może ulec zmianie. Jest to formalne zabezpieczenie płatności, a także zobowiązanie dewelopera do wywiązywania się z terminów realizacji poszczególnych etapów projektu zgodnie z przedstawionym harmonogramem.

Ryzyko

Jedynym ryzykiem podpisywania umowy deweloperskiej jest kwestia niedotrzymania warunków zawartych wynikających z jej treści. Mowa tu nie tylko o problemach finansowych firmy deweloperskiej czy przypadkach odstąpienia od umowy, ale również braku porozumienia z podwykonawcami czy ogłoszeniem upadłości przedsiębiorcy. Umowa w takim przypadku chroni nabywcę jedynie w pewnej części — odszkodowanie nie pokrywa całości uregulowanych opłat. Szczegóły i forma spłaty powinny być ściśle określone w treści umowy deweloperskiej.

Umowy deweloperskie - na co uważać?

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy sprawdzić rzetelność danej firmy, zapoznając się z opiniami klientów i referencjami podwykonawców. Niezadowoleni klienci chętnie dzielą się swoimi negatywnymi wrażeniami, dlatego nieprzychylne opinie powinny być niepokojące. Kolejnym działaniem, które warto podjąć, jest wnikliwe zapoznanie się z prospektem informacyjnym zawierającym szczegóły na temat danej inwestycji. Należy zwrócić uwagę, aby w akcie notarialnym znalazły się informacje dotyczące opisu nieruchomości i stanu jej wykończenia. Warto również sprawdzić, jakie są postanowienia dotyczące ewentualnych napraw i reklamacji.

Dodatkowo, sprawdź, jakie są terminy i etapy realizacji inwestycji. Upewnij się, że umowa zawiera konkretne daty związane z postępem prac budowlanych, oddaniem nieruchomości do użytkowania oraz ewentualnymi opóźnieniami i konsekwencjami z nimi związanymi. Zawsze warto skonsultować się z prawnikiem lub doradcą prawnym specjalizującym się w transakcjach nieruchomości zanim umowa zostanie podpisana. Taka osoba może pomóc Ci zrozumieć wszystkie aspekty umowy, chronić Twoje interesy i zapewnić, że transakcja jest bezpieczna i zgodna z przepisami prawa.

Czy można nam zaufać? DOMBUD S.A. gwarancją zadowolenia

Nasza firma DOMBUD S.A. posiada wieloletnie doświadczenie na rynku nieruchomości, gromadząc przez cały ten czas wykwalifikowaną kadrę inżynieryjno-techniczną. Posiadamy odpowiednie przygotowanie techniczne i merytoryczne, oferując klientom kompleksowe wsparcie na każdym z etapów realizacji projektu. Wywiązujemy się z każdego projektu, udowadniając, że opinia o nas jako o prężnie rozwijającej się firmie są prawdą. Dzięki zaangażowaniu i indywidualnemu podejściu do każdego zlecenia zaufało nam już tysiące zadowolonych klientów, a każda z podpisanych umów deweloperskich zakończyła się sukcesem. W DOMBUD S.A. wiemy, że umowa deweloperska zobowiązuje.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna sprzedaży

Podstawowa różnica pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną sprzedaży dotyczy konstrukcji umowy — pierwsza z nich określa zobowiązania dewelopera do realizacji określonego projektu, z kolei umowa przedwstępna odnosi się do istniejącej już inwestycji, która stanowi przedmiot umowy. W przypadku omawianej umowy deweloperskiej, deweloper zobowiązuje się do wybudowania określonego lokalu mieszkalnego, a następnie do przeniesienia praw na nabywcę i sprzedaży obiektu. Treść obu umów powinna być skonsultowana z prawnikiem.

W razie jakichkolwiek wątpliwości — skontaktuj się z pracownikami firmy DOMBUD S.A. i uzyskaj informacje, których potrzebujesz! Zapraszamy do skorzystania z wiedzy i doświadczenia naszych pracowników.