Kim jest deweloper - jakie ma zadania, prawa i obowiązki?

Czy zastanawiałeś się kiedyś, kim jest deweloper i jakie towarzyszą mu zadania, prawa i obowiązki? Niezależnie od tego, czy interesuje Cię zakup mieszkania, czy po prostu chcesz zgłębić tajniki rynku nieruchomości, warto zrozumieć tę rolę. W tym artykule przyjrzymy się bliżej tej profesji, jej istocie, oraz temu, co powinieneś wiedzieć, zanim podejmiesz decyzję o współpracy z deweloperem.

Kto to jest deweloper?

Z formalnego punktu widzenia deweloper to inwestor, który może być osobą fizyczną lub prawną. Jego głównym zadaniem jest budowa nieruchomości, jednak nie zawsze są to mieszkania. Deweloperzy mogą specjalizować się także w budowie biurowców, obiektów handlowych czy przemysłowych. Ważne jest jednak, że nie budują oni dla siebie, lecz z zamiarem sprzedaży lub wynajmu.

Jak wygląda definicja dewelopera według polskiego prawa? Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym określa dewelopera jako przedsiębiorcę, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie, czyli proces w wyniku realizacji, którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo jednej z umów. Jak możemy przeczytać we wspomnianej ustawie deweloperskiej, przedsięwzięcia te obejmują m.in. budowę lub przebudowę budynku czy czynności niezbędne do zawierania umów z nabywcami. To jednak tylko część obowiązków dewelopera, który w ramach swojej działalności musi przestrzegać wielu przepisów i regulacji.

Jak zostać deweloperem? Kto może zostać deweloperem?

Deweloperem może zostać zarówno podmiot prawny, jak i osoba fizyczna, która podejmuje się realizacji projektów deweloperskich poprzez założenie odpowiedniej działalności gospodarczej. Może to być jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka osobowa (np. jawna, komandytowa) lub spółka kapitałowa (np. z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjna). Wybór odpowiedniej formy prawnej jest istotny z punktu widzenia zarówno opodatkowania zysków, jak i ochrony majątku prywatnego, dlatego przed jej założeniem, warto skonsultować się z doświadczonym księgowym.

W branży deweloperskiej możliwe jest rozpoczęcie działalności nawet bez formalnego wykształcenia czy doświadczenia, jednak kluczem do sukcesu jest ciągłe doskonalenie się oraz zdobywanie praktycznej wiedzy na temat rynku nieruchomości i procesów deweloperskich.

Działalność deweloperska, czyli czym się zajmuje deweloper?

Deweloper to kluczowy inwestor, który stoi za całością projektu na rynku nieruchomości. Jego działalność rozpoczyna się od współpracy z różnymi podmiotami, takimi jak architekci, firmy budowlane, agencje marketingowe i banki. Ta współpraca ma na celu znalezienie potencjalnych nabywców dla oferowanego lokalu, co może być czasochłonnym procesem.

Jednym z głównych zadań dewelopera jest nadzór nad prawidłowym przebiegiem budowy obiektu oraz jego finalne przekazanie do użytku. W praktyce oznacza to zarządzanie wszystkimi aspektami inwestycji, począwszy od poszukiwania odpowiednich terenów, przez projektowanie budynku, aż po proces sprzedaży i oddanie nieruchomości do użytku.

Warto również zauważyć, że działalność deweloperska nie ogranicza się jedynie do budowy mieszkań czy domów jednorodzinnych, ale może obejmować także budynki komercyjne, takie jak biurowce, hotele czy obiekty handlowe. Deweloperzy często poszukują różnorodnych rynków i możliwości, aby rozszerzyć swoją działalność i dywersyfikować źródła przychodów.

Jakie obowiązki ma deweloper?

Deweloper ma obowiązek kompleksowo przygotować i przeprowadzić inwestycję budowlaną. Do jego obowiązków należy m.in. zakup działki, uzyskanie niezbędnych pozwoleń, opracowanie projektu budowlanego, wybór wykonawców i nadzór nad przebiegiem prac. Deweloper odpowiada także za finansowanie inwestycji, terminowe ukończenie budowy oraz przekazanie nabywcom lokali zgodnych z umową deweloperską. Dodatkowo musi zapewnić zgodność inwestycji z przepisami prawa budowlanego, miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i warunkami technicznymi. Przy terminie odbioru mieszkania, deweloper musi dostarczyć szerszy zakres dokumentów, w tym pozwolenie na budowę, projekt architektoniczno-budowlany, dziennik budowy, protokoły odbiorów technicznych, pozwolenie na użytkowanie oraz inne dokumenty związane z procesem budowlanym. Kupujący korzysta z tych dokumentów w celu zweryfikowania, czy mieszkanie zostało oddane do użytku zgodnie z postanowieniami umowy oraz sprawdzenia, czy spełnia wymogi prawne i techniczne. Istotnym elementem regulacji jest także wymóg założenia rachunku powierniczego przez firmę deweloperską, na którym gromadzone są wpłaty od klientów. Przy planowaniu realizacji inwestycji, deweloper musi samodzielnie zabezpieczyć źródła finansowania budowy, biorąc pod uwagę wpłaty klientów, które są wypłacane w ratach lub w całości po ukończeniu budowy.

Prawa dewelopera budowlanego

Deweloper ma prawo do nabywania gruntów i dysponowania nimi w celach budowlanych, występowania o pozwolenia na budowę, a także zawierania umów z wykonawcami i nabywcami lokali. Deweloper może dowolnie kształtować ofertę mieszkań, ustalać ceny oraz warunki sprzedaży, o ile są one zgodne z obowiązującymi przepisami. Ważnym prawem dewelopera jest również możliwość korzystania z rachunku powierniczego oraz uzyskiwania środków od klientów w trakcie realizacji inwestycji. Dzięki temu może on finansować kolejne etapy budowy i efektywnie zarządzać procesem inwestycyjnym.

Przepisy regulujące działalność deweloperską

Działalność deweloperów jest przede wszystkim określona przez przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, znanej jako nowa ustawa deweloperska z 2021 roku, która weszła w życie 1 lipca 2022 roku. DFG daje gwarancję na mieszkanie z rynku pierwotnego, zapewniając nabywcy m.in. zwrot wpłaconych pieniędzy np. przy ogłoszeniu upadłości dewelopera. Fundusz ma charakter prewencyjny i zachęca dewelopera do terminowej realizacji prac i zapisów umowy deweloperskiej.

Regulacje prawne z 2012 roku, które nałożyły na deweloperów dodatkowe obowiązki

2012 rok to czas, kiedy w życie weszła ustawa deweloperska. Wraz z jej wprowadzeniem deweloperzy zostali zobowiązani do prowadzenia rachunku powierniczego. Dzięki temu środki są bezpieczne i wypłacane deweloperowi stopniowo – w miarę postępów prac budowlanych. Deweloperzy muszą również przekazywać nabywcom prospekt informacyjny, zawierający szczegółowe dane o inwestycji, gruncie, pozwoleniach oraz planach zagospodarowania terenu. Kolejnym obowiązkiem jest zawieranie umów deweloperskich w formie aktu notarialnego, obowiązek sporządzenia protokołu odbioru mieszkania czy przeniesienie własności lokalu na nabywcę.