Kto to jest deweloper — jakie ma zadania, prawa i obowiązki?

Czy zastanawiałeś się kiedyś, kim jest deweloper i jakie towarzyszą mu zadania, prawa i obowiązki? Niezależnie od tego, czy interesuje Cię zakup mieszkania, czy po prostu chcesz zgłębić tajniki rynku nieruchomości, warto zrozumieć tę rolę. W tym artykule przyjrzymy się bliżej tej profesji, jej istocie, oraz temu, co powinieneś wiedzieć, zanim podejmiesz decyzję o współpracy z deweloperem.

Kim jest deweloper?

Z formalnego punktu widzenia deweloper to inwestor, który może być osobą fizyczną lub prawną. Jego głównym zadaniem jest budowa nieruchomości, jednak nie zawsze są to mieszkania. Deweloperzy mogą specjalizować się także w budowie biurowców, obiektów handlowych czy przemysłowych. Ważne jest jednak, że nie budują oni dla siebie, lecz z zamiarem sprzedaży lub wynajmu.

Jak wygląda definicja dewelopera według polskiego prawa? Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym określa dewelopera jako przedsiębiorcę, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej realizuje przedsięwzięcie deweloperskie, czyli proces w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy zostają przeniesione prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo jednej z umów. Jak możemy przeczytać we wspomnianej ustawie deweloperskiej, przedsięwzięcia te obejmują m.in. budowę lub przebudowę budynku czy czynności niezbędne do zawierania umów z nabywcami. To jednak tylko część obowiązków dewelopera, który w ramach swojej działalności musi przestrzegać wielu przepisów i regulacji.

Kto może zostać deweloperem?

Deweloperem może zostać zarówno podmiot prawny, jak i osoba fizyczna, która podejmuje się realizacji projektów deweloperskich poprzez założenie odpowiedniej działalności gospodarczej. Może to być jednoosobowa działalność gospodarcza, spółka osobowa (np. jawna, komandytowa) lub spółka kapitałowa (np. z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjna). Wybór odpowiedniej formy prawnej jest istotny z punktu widzenia zarówno opodatkowania zysków, jak i ochrony majątku prywatnego, dlatego przed jej założeniem, warto skonsultować się z doświadczonym księgowym.

W branży deweloperskiej możliwe jest rozpoczęcie działalności nawet bez formalnego wykształcenia czy doświadczenia, jednak kluczem do sukcesu jest ciągłe doskonalenie się oraz zdobywanie praktycznej wiedzy na temat rynku nieruchomości i procesów deweloperskich. 

Działalność deweloperska, czyli czym się zajmuje deweloper?

Deweloper to kluczowy inwestor, który stoi za całością projektu na rynku nieruchomości. Jego działalność rozpoczyna się od współpracy z różnymi podmiotami, takimi jak architekci, firmy budowlane, agencje marketingowe i banki. Ta współpraca ma na celu znalezienie potencjalnych nabywców dla oferowanego lokalu, co może być czasochłonnym procesem. 

Jednym z głównych zadań dewelopera jest nadzór nad prawidłowym przebiegiem budowy obiektu oraz jego finalne przekazanie do użytku. W praktyce oznacza to zarządzanie wszystkimi aspektami inwestycji, począwszy od poszukiwania odpowiednich terenów, przez projektowanie budynku, aż po proces sprzedaży i oddanie nieruchomości do użytku. 

Warto również zauważyć, że działalność deweloperska nie ogranicza się jedynie do budowy mieszkań czy domów jednorodzinnych, ale może obejmować także budynki komercyjne, takie jak biurowce, hotele czy obiekty handlowe. Deweloperzy często poszukują różnorodnych rynków i możliwości, aby rozszerzyć swoją działalność i dywersyfikować źródła przychodów.

Regulacje prawne 

Regulacje prawne dotyczące działalności deweloperskiej są kluczowe dla ochrony interesów klientów oraz zapewnienia stabilności procesu inwestycyjnego. Ustawa deweloperska ma na celu głównie zabezpieczenie środków finansowych przekazywanych deweloperowi przez klientów. Dodatkowo, pełni funkcję informacyjną, umożliwiając klientom zapoznanie się z istotnymi detalami dotyczącymi nowej inwestycji poprzez prospekt informacyjny. Reguluje ona także kwestie umowy, która musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, mając na celu ochronę praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu. 

Istotnym elementem regulacji jest także wymóg założenia rachunku powierniczego przez firmę deweloperską, na których gromadzone są wpłaty od klientów. Przy planowaniu realizacji inwestycji, deweloper musi samodzielnie zabezpieczyć źródła finansowania budowy, biorąc pod uwagę wpłaty klientów, które są wypłacane w ratach lub w całości po ukończeniu budowy. Taka procedura znacząco ogranicza ryzyko niewypłacalności oraz chroni przed ewentualnym bankructwem dewelopera. Cały proces odbywa się pod kontrolą banku, a zgromadzone środki na rachunku powierniczym są w pierwszej kolejności przeznaczane na pokrycie zobowiązań wobec nabywców. Deweloper pozostaje właścicielem nieruchomości do momentu przeniesienia prawa własności na nabywcę, który stając się właścicielem, automatycznie zostaje członkiem wspólnoty mieszkaniowej, co obliguje go do partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej zgodnie z posiadanym udziałem.

Jakie dokumenty powinien przedstawić deweloper przy zakupie nieruchomości?

Podczas sprzedaży mieszkania, deweloper jest zobowiązany do przedstawienia nabywcy określonych dokumentów, które potwierdzają legalność i zgodność z umową zawartą między stronami. Podstawowymi dokumentami wymaganymi przy samej sprzedaży są umowa deweloperska oraz wypis z księgi wieczystej. Na ich podstawie notariusz sporządza akt notarialny, formalnie przenosząc prawo własności lokalu z dewelopera na nabywcę. 

Na dalszym etapie, a konkretnie przy terminie odbioru mieszkania, deweloper musi dostarczyć szerszy zakres dokumentów, w tym pozwolenie na budowę, projekt architektoniczno-budowlany, dziennik budowy, protokoły odbiorów technicznych, pozwolenie na użytkowanie oraz inne dokumenty związane z procesem budowlanym. Kupujący korzysta z tych dokumentów w celu zweryfikowania, czy mieszkanie zostało oddane do użytku zgodnie z postanowieniami umowy oraz sprawdzenia, czy spełnia ono wszystkie wymogi prawne i techniczne. Jeśli wszystko jest zgodne, wizyta u notariusza staje się formalnością, a transakcja jest sfinalizowana.

Kto to deweloper – podsumowanie 

Deweloper stanowi kluczową postać na rynku nieruchomości. Odpowiada on za cały proces inwestycyjny – począwszy od budowy nieruchomości, przez zarządzanie projektem, aż po przekazanie nieruchomości do użytku, co reguluje także polskie prawo. Deweloper to przedsiębiorca, który na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia  prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i przeniesienia tego prawa na nabywcę.

Istotną rolę w działalności deweloperskiej odgrywają przepisy prawne, które mają na celu zabezpieczenie środków finansowych klientów oraz zapewnienie stabilności procesu inwestycyjnego. Wymóg przedstawienia określonych dokumentów przez dewelopera podczas sprzedaży nieruchomości ma na celu zapewnienie prawidłowości transakcji oraz ochronę interesów nabywcy. Dzięki szczegółowej analizie dokumentów i przestrzeganiu procedur, zarówno deweloper, jak i nabywca mogą być pewni zgodności transakcji z prawem oraz zadowolenia ze współpracy.